Créditos hipotecarios: cuánto dinero necesitas para comprar una propiedad

El regreso de los créditos hipotecarios UVA ha reavivado la posibilidad de acceder a una vivienda propia para muchas familias argentinas. Sin embargo, obtener uno de estos préstamos implica más que simplemente encontrar una propiedad y consultar con un banco.

El proceso comienza antes de la firma del contrato, ya que es necesario reunir una parte del valor del inmueble, afrontar los gastos asociados a la operación y demostrar ingresos suficientes para que la cuota inicial se mantenga dentro del límite permitido. Una característica central del sistema UVA es que la cuota no queda congelada en pesos.

Uno de los principales obstáculos se presenta antes de presentar la documentación al banco. Las entidades financieras suelen cubrir entre el 70% y el 80% del valor de compra de la vivienda. Por ejemplo, para una propiedad de u$s100.000, si el banco financia el 80%, el comprador debe contar con u$s20.000; si la financiación es del 75%, necesita u$s25.000; y si es del 70%, el anticipo asciende a u$s30.000. Además, a esta suma se le deben agregar los gastos vinculados con la compraventa y la constitución de la hipoteca, que pueden incluir honorarios de escribanía, impuestos y costos registrales.

El programa de créditos con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) establece una tasa máxima del 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por préstamo. Una vez resuelto el anticipo, el siguiente paso es demostrar que los ingresos son suficientes para afrontar el préstamo. Generalmente, las entidades establecen que la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos netos del solicitante o del grupo familiar. Por ejemplo, una cuota inicial de $800.000 requiere ingresos demostrables de alrededor de $3,2 millones mensuales.

La posibilidad de sumar ingresos de un cónyuge o codeudor puede cambiar el escenario, ya que el banco puede considerar el conjunto al evaluar la capacidad de pago. Además, existen diferencias entre bancos en cuanto a tasas, plazos y requisitos.

Una diferencia clave entre un crédito hipotecario UVA y un préstamo tradicional a tasa fija en pesos es que la cuota inicial no es necesariamente la misma durante todo el crédito. En los préstamos UVA, tanto el capital adeudado como las cuotas están expresados en UVA, que se actualiza según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), relacionado con la inflación. Esto significa que el importe en pesos puede aumentar con el tiempo, lo que obliga a considerar el crédito con una perspectiva a largo plazo.