Créditos hipotecarios UVA: el cambio clave que permite a más familias acceder a un préstamo

El acceso a una vivienda mediante créditos hipotecarios UVA ha sido modificado para ampliar el grupo de personas que pueden buscar financiamiento. Este cambio elimina el requisito de que se trate necesariamente de la primera propiedad y contempla casos en los que alguien figura como dueño de un inmueble, pero no puede utilizarlo.

La medida forma parte del programa que utiliza recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses para proporcionar a los bancos fondos de mayor plazo. La nueva convocatoria mantiene las condiciones generales del plan, pero modifica uno de los requisitos que hasta ahora dejaba afuera a determinados solicitantes. Tener una propiedad a nombre propio ya no es un impedimento automático para quienes no pueden usarla como vivienda.

La primera licitación bajo este programa estaba destinada a préstamos para primera vivienda, lo que restringía el acceso a quienes no fueran propietarios de otro inmueble destinado a vivienda. La segunda convocatoria reemplaza ese criterio por el de “vivienda única” o de uso permanente. Esto significa que también podrán acceder personas que sean titulares de otra vivienda pero “no dispongan de su uso”. Así, tener una propiedad a nombre propio deja de ser, por sí solo, una razón automática para quedar afuera del esquema.

Sin embargo, la modificación no implica que cualquier persona con más de una propiedad califique. El requisito sigue siendo que la casa financiada sea la única disponible para uso permanente, y cada entidad deberá comprobar si el caso presentado cumple con esa condición.

La segunda licitación pone a disposición otros $200.000 millones del FGS para el sistema financiero. Este dinero no se entrega directamente a las familias, sino que Anses lo coloca en depósitos a plazo fijo UVA dentro de los bancos, y las entidades adjudicatarias deben transformarlo en nuevos préstamos hipotecarios. En la primera experiencia, 18 bancos participaron, presentando 42 ofertas por $258.640 millones, y finalmente se adjudicaron los $200.000 millones disponibles entre 13 entidades.

El programa completo contempla sucesivas licitaciones hasta movilizar $2 billones, con el objetivo de ofrecer recursos de mayor duración, ya que buena parte de los depósitos bancarios habituales son de corto plazo, mientras que un hipotecario se devuelve durante 15, 20 o incluso 30 años.

El requisito principal ahora es que la persona no tenga otra vivienda disponible para vivir. Esto incluye a quienes no poseen ningún inmueble, así como aquellos que tienen una propiedad a su nombre que no está realmente disponible para su uso. Ejemplos de esto son los usufructos, donde alguien puede ser titular legal de una casa mientras otra persona conserva el derecho a utilizarla, o propiedades recibidas parcialmente a través de una herencia.

Los alquileres también podrían quedar comprendidos, aunque no de manera automática. La redacción adoptada por el BCRA habla de no disponer del uso de la vivienda y no enumera una lista cerrada de situaciones aceptadas. Por lo tanto, ser dueño de un departamento alquilado no garantiza la aprobación del crédito.

Los recursos de este programa deben utilizarse para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una vivienda. No pueden destinarse a otros fines y las entidades que reciben dinero del FGS deben respetar una serie de condiciones al otorgar los préstamos. La tasa tiene un techo de UVA + 7,5% anual, aunque algunas instituciones ya ofrecen porcentajes inferiores. El plazo no puede ser menor a 15 años y cada operación tiene un monto máximo de 150.000 UVA, independientemente del valor de la propiedad elegida.

El BCRA también exige considerar la relación entre la cuota y los ingresos, ya que los salarios no necesariamente evolucionan al mismo ritmo. A partir de estas condiciones generales, cada banco mantiene sus propios requisitos para aprobar la operación, que pueden variar en cuanto a ingresos mínimos, porcentaje de financiación sobre el valor de la casa, anticipo necesario, posibilidad de sumar ingresos familiares y documentación laboral.

La nueva definición de “vivienda única” amplía el universo de posibles solicitantes, aunque el análisis crediticio sigue vigente. Cumplir con esa condición habitacional no reemplaza los requisitos de ingresos, ahorro previo y capacidad de pago exigidos para acceder al préstamo.