Alquileres en octubre: aumentos según el ICL

Los alquileres que utilizan el Índice de Contratos de Locación (ICL) como mecanismo de actualización experimentarán nuevos incrementos en octubre. Las subas, que dependen de la periodicidad establecida en cada contrato, oscilarán entre el 6,72% y el 31,67%.

Para los acuerdos con actualización trimestral, el incremento será del 6,72%, mientras que aquellos que modifican el precio cada cuatro meses tendrán una variación del 9,83%. En los contratos semestrales, el ajuste alcanzará el 17,04%, y para los anuales, el aumento será del 31,67%.

El ICL es publicado diariamente por el Banco Central y puede ser utilizado en contratos celebrados después de la derogación del anterior régimen, siempre que haya sido expresamente elegido por las partes. Desde el DNU 70/2023, propietarios e inquilinos pueden definir libremente el plazo y el mecanismo de actualización, incluso mediante índices públicos o privados.

Por ejemplo, un alquiler mensual actual de $600.000 podría verse afectado de la siguiente manera: con un ajuste trimestral del 6,72%, el nuevo monto ascenderá a $640.320; si la actualización es cuatrimestral, con una variación del 9,83%, llegará a $658.980. Para los alquileres con revisión cada seis meses, el aumento del 17,04% llevará ese mismo valor a $702.240. En un contrato con actualización anual por ICL, la suba del 31,67% elevará el pago mensual a $790.020.

Los porcentajes de aumento dependen del período transcurrido entre las fechas previstas para cada actualización, ya que el ICL es una serie diaria. Por lo tanto, el cálculo concreto de cada contrato debe realizarse considerando las fechas exactas estipuladas para la modificación del precio.

El escenario contractual cambió a fines de 2023 con la reforma aprobada mediante la Ley 27.737, que estableció actualizaciones con intervalos no inferiores a seis meses mediante un coeficiente basado en variables salariales y de inflación. Posteriormente, el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y modificó nuevamente las reglas aplicables a los nuevos contratos.

Desde entonces, los nuevos alquileres pueden acordar diferentes períodos de actualización y utilizar el índice que establezcan las partes. Esto ha llevado a que actualmente convivan contratos con ICL, IPC, porcentajes previamente fijados y otros mecanismos de corrección.

Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, destacó que el ajuste anual del ICL está actualmente más alineado con la evolución de la inflación. “El ICL BCRA anual está completamente alineado en este momento con la inflación del INDEC. Para octubre, el ajuste anual es de 31,67%”, explicó.

El mercado inmobiliario presenta una mayor cantidad de propiedades disponibles que durante los años de menor oferta. En la Ciudad de Buenos Aires, ya se contabilizan más de 17.000 departamentos publicados, lo que permite a los interesados comparar más alternativas antes de cerrar un acuerdo.

No obstante, los profesionales advierten que el principal obstáculo sigue siendo la relación entre ingresos y el costo total de la vivienda. A la cuota de los alquileres deben sumarse expensas, servicios, garantías y las futuras actualizaciones previstas durante toda la duración del contrato.

En este contexto, octubre traerá nuevos ajustes para quienes tengan pactado el ICL y deban actualizar durante ese mes. Para conocer el aumento preciso, será necesario revisar la frecuencia y la fecha establecidas en cada acuerdo, ya que no todos los contratos tendrán la misma variación pese a utilizar el mismo índice.